Le système d'extinction sous eau permet, dès le départ du feu, de mettre en œuvre un dispositif dont le but est d’éteindre le feu naissant avec de l’eau. Ainsi, une buse sprinkler, sensible à une hausse de température, entre 68 °C et 260°C (selon le type), va se rompre sous l’effet de la chaleur et relâcher ainsi de l'eau sous pression avec un débit constant afin d'éteindre le feu se trouvant dans sa zone d’action.
Ce système est lié à tout un réseau de tuyauterie rempli en permanence d'eau sous pression. Chaque buse, point de sortie de l'eau, est autonome ce qui confère à ce système une très grande efficacité. Dans la majorité des cas, il faut seulement entre une et trois buses pour maîtriser et éteindre l'incendie, où qu'il soit localisé dans le bâtiment.
Chaque buse débitera en moyenne 80 litres/minute (de 57 litres à 130 litres selon la configuration et le type de bâtiment). En agissant sur le foyer d’incendie dès le début, la quantité d'eau requise pour l’éteindre sera bien moindre que s’il est traité qu’à l’arrivée des pompiers. Par exemple, une lance incendie débite jusqu'à 600 litres à la minute, soit environ 60 fois plus d'eau que celle utilisée par une buse sprinkler.
Le maillage en réseau de la tuyauterie est peu encombrant en comparaison des canalisations sanitaires standard. Ceci lui permet d'alimenter en eau les buses disposées tous les 3 mètres sur les tuyaux. La pression est elle-même maintenue dans le tout le réseau en passant par une station sprinkler qui contrôle l’alimentation en eau.
Comme pour toutes les installations de protection incendie, chaque dispositif est équipé d’un poste d'alarme chargé de signaler immédiatement tout départ de feu à un centre de secours, par la transmission d’une alarme via le réseau Internet.
D’éventuels défauts de fonctionnement sont transmis de la même manière à une centrale de réception d’alarmes de manière automatique.
L'utilisation d'eau dans les réseaux requière une attention particulière au risque de gel, notamment dans les zones non chauffées des bâtiments par ex: parking ouvert, rampe d’accès au parking, locaux non chauffés en altitude, etc.